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Arras confirmatorias: qué son y cuándo elegirlas

Las arras confirmatorias convierten el contrato de arras en un compromiso firme de comprar y vender, sin posibilidad de echarse atrás pagando un precio. Te contamos cómo funcionan y en qué casos te conviene usarlas.

Qué son las arras confirmatorias

Las arras confirmatorias son una cantidad que el comprador entrega al vendedor como pago a cuenta del precio y como prueba de que el contrato de compraventa está cerrado. A diferencia de las arras penitenciales, no dan a ninguna de las partes la facultad de desistir: quien firma unas arras confirmatorias se obliga a comprar o a vender.

El Código Civil no les dedica un artículo específico. Son el tipo de arras que el Tribunal Supremo considera «normal» cuando el contrato no deja claro otro régimen, y se rigen por las reglas generales de las obligaciones. La más importante es el artículo 1124 del Código Civil: en los contratos con obligaciones recíprocas, si una parte no cumple, la otra puede escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución del contrato, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos.

Qué ocurre si una de las partes incumple

Imagina que comprador y vendedor firman arras confirmatorias de 20.000 € sobre un precio de 200.000 €:

• Si el comprador no se presenta en la notaría, el vendedor puede reclamarle judicialmente que compre y pague el precio, o bien dar el contrato por resuelto y pedir una indemnización por los daños que pueda probar (por ejemplo, haber rechazado otra oferta o tener que bajar el precio). Las arras entregadas pueden compensarse con esa indemnización.
• Si el vendedor se niega a vender, el comprador puede exigir que se otorgue la escritura o resolver el contrato, recuperar sus arras y reclamar los daños y perjuicios sufridos.

La consecuencia es menos automática que en las arras penitenciales. No hay una cifra fijada de antemano: la parte perjudicada elige qué quiere y, si la otra no lo acepta, tendrá que acudir a los tribunales y probar los daños.

Diferencias entre arras confirmatorias y penitenciales

Cuándo elegir arras confirmatorias

Tienen sentido cuando para alguna de las partes es fundamental que la operación se cierre. Algunos casos típicos:

• El vendedor ya se ha comprometido a comprar otra vivienda con el dinero de esta venta y no puede permitirse que el comprador se vaya.
• El comprador ha vendido su casa y necesita asegurar esta compra para no quedarse sin vivienda.
• El mercado está muy activo y una de las partes teme que la otra reciba una oferta mejor y prefiera pagar el doble de las arras.

A cambio de esa seguridad, se pierde flexibilidad. Si de verdad surge un problema que impide comprar, como que el banco deniegue la hipoteca, el comprador queda expuesto a una reclamación. Por eso, con arras confirmatorias es todavía más importante incluir una condición de financiación.

Cómo redactar un contrato con arras confirmatorias

La cláusula debe dejar claro que:

1. Las arras se entregan como pago a cuenta del precio y como prueba de la perfección del contrato.
2. Ninguna de las partes puede desistir unilateralmente.
3. En caso de incumplimiento, la parte cumplidora puede optar entre exigir el cumplimiento o la resolución con indemnización, conforme al artículo 1124 del Código Civil.

Evita mezclar en la misma cláusula expresiones propias de las arras penitenciales, como «perderá las arras» o «devolverá el doble», porque generan dudas sobre el régimen pactado y son una fuente habitual de pleitos.

Nuestro generador de contratos de arras redacta esta cláusula de forma coherente con el resto del contrato. Las arras confirmatorias forman parte de la versión completa, que incluye también el Word editable por si quieres hacer ajustes con tu abogado.

Si no estás seguro, compara con las arras penales

Hay una tercera opción intermedia: las arras penales. Como las confirmatorias, no permiten desistir; pero además fijan una pena por incumplir que se cobra sin tener que probar daños. Si buscas seguridad y también una consecuencia económica clara, pueden ser una buena alternativa. Tienes una comparativa completa en tipos de arras.