Inicio › Arras entre particulares

Contrato de arras entre particulares

Cada vez más compraventas de vivienda se cierran sin inmobiliaria. Si es tu caso, el contrato de arras es el documento más importante antes de la notaría. Esta guía te explica cómo hacerlo bien, paso a paso.

¿Se puede hacer un contrato de arras sin inmobiliaria?

Sí. Un contrato de arras entre particulares es tan válido como el que prepara una agencia: lo que lo hace vinculante es la firma de comprador y vendedor, no quién lo redacta. La diferencia es que, sin intermediario, la responsabilidad de comprobar la vivienda y de redactar bien el contrato recae en vosotros. Una cláusula ambigua o un dato equivocado pueden convertirse en un problema serio meses después.

Antes de firmar: comprobaciones imprescindibles

1. Pide una nota simple

La nota simple del Registro de la Propiedad te dice quién es el titular de la vivienda, cómo la adquirió y qué cargas tiene: hipotecas, embargos, usufructos o afecciones fiscales. Se pide en línea en la web del Colegio de Registradores por unos pocos euros. No firmes nada sin ella: es la única forma de saber que quien vende puede vender.

2. Comprueba la referencia catastral

La referencia catastral identifica la vivienda de forma única y aparece en el recibo del IBI. Tiene 20 caracteres. Consulta en la Sede Electrónica del Catastro que la superficie y el uso coinciden con lo que vas a comprar.

3. Pregunta por las deudas

El comprador puede acabar respondiendo de ciertas deudas de la vivienda, como el IBI pendiente o las cuotas de comunidad de los últimos años. Pide al vendedor el último recibo del IBI pagado y un certificado de la comunidad de propietarios de estar al corriente.

4. Revisa la situación de las partes

Si el vendedor está casado en gananciales, normalmente necesitarás también la firma de su cónyuge. Si hay varios propietarios, por ejemplo hermanos que han heredado, deben firmar todos. Y si alguien firma en nombre de otro, pide el poder notarial.

Qué debe incluir el contrato

Además de los datos de las partes y de la vivienda, el contrato de arras entre particulares debería dejar claro:

• El tipo de arras. Entre particulares lo habitual son las arras penitenciales, que permiten desistir perdiendo o devolviendo dobladas las arras.
• El precio y las arras, en cifra y en letra, y cómo se pagan.
• La fecha límite para firmar la escritura, con margen suficiente para tramitar la hipoteca.
• El estado de entrega: libre de cargas, de inquilinos y ocupantes, y al corriente de pagos.
• El reparto de gastos e impuestos según la ley, salvo que pactéis otra cosa.
• La condición de hipoteca, si el comprador la necesita.

Cómo pagar las arras de forma segura

La transferencia bancaria es la mejor opción: deja constancia de quién paga, a quién y cuándo. Comprueba que la cuenta es del vendedor y pon en el concepto algo como «Arras compraventa vivienda calle Mayor 10». El cheque bancario nominativo también es seguro.

El efectivo es la opción menos recomendable. Si alguna de las partes actúa como empresario o profesional, la ley prohíbe pagar en efectivo cantidades de 1.000 € o más. Entre particulares ese límite no se aplica, pero en la escritura habrá que identificar cómo se pagó todo el precio, incluidas las arras, y sin rastro bancario es más difícil demostrarlo si surge un conflicto.

Después de firmar

1. Cada parte se queda con un ejemplar firmado en todas sus páginas.
2. El comprador avanza con la hipoteca y elige la notaría.
3. El vendedor reúne la documentación: certificado energético, certificado de la comunidad y último recibo del IBI.
4. La notaría pide una nota registral actualizada y prepara la escritura.
5. El día de la firma se paga el resto del precio y se entregan las llaves.

Gastos e impuestos entre particulares

Si el vendedor es un particular y la vivienda es de segunda mano, el comprador paga el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, cuyo tipo depende de la comunidad autónoma. El vendedor paga la plusvalía municipal y, en su declaración de la renta, tributa por la ganancia patrimonial si la hay. Salvo pacto, los gastos de la escritura matriz los asume el vendedor y los de la primera copia el comprador, como prevé el artículo 1455 del Código Civil.

Hazlo con nuestro generador

Nuestro generador de contrato de arras está pensado precisamente para compraventas entre particulares: valida el DNI o NIE y la referencia catastral, calcula el porcentaje de las arras, avisa si pagas en efectivo y escribe los importes en letra. Todo se procesa en tu navegador, así que los datos personales de comprador y vendedor no salen de tu dispositivo.