Inicio › Qué es un contrato de arras

Qué es un contrato de arras y qué tipos de arras existen

El contrato de arras es el paso intermedio entre «me interesa esta casa» y la firma en la notaría. Te explicamos qué es, para qué sirve, qué tipos de arras hay y qué debe incluir para que te proteja de verdad.

Definición: qué es un contrato de arras

Un contrato de arras es un acuerdo privado por el que el comprador de una vivienda entrega al vendedor una cantidad de dinero, las arras, como señal de que la compraventa va en serio. A cambio, el vendedor reserva la vivienda para ese comprador durante un plazo y ambos fijan por escrito el precio y la fecha en que firmarán la escritura pública ante notario.

Las arras no son un pago adicional: se descuentan del precio final. Si la vivienda cuesta 200.000 € y el comprador entrega 20.000 € de arras, en la notaría pagará los 180.000 € restantes. Lo que distingue a las arras de una simple entrega a cuenta es lo que pasa si una de las partes se echa atrás, y eso depende del tipo de arras que se pacte.

El Código Civil regula las arras de forma breve. El artículo 1454 se refiere a las arras penitenciales y los artículos 1152 y 1153 a las cláusulas penales. El resto lo ha ido perfilando la jurisprudencia del Tribunal Supremo, que insiste en una idea clave: el tipo de arras tiene que quedar claro en el contrato. Si hay dudas, los tribunales tienden a interpretar que son confirmatorias.

Para qué sirve un contrato de arras

Entre el acuerdo verbal y la escritura suelen pasar semanas o meses: el comprador tiene que conseguir la hipoteca, el vendedor tiene que reunir documentación o cancelar una carga, y la notaría necesita su tiempo. El contrato de arras cubre ese hueco con tres funciones:

• Reservar la vivienda. El vendedor se compromete a no vendérsela a otra persona durante el plazo pactado.
• Fijar las condiciones. Precio, forma de pago, fecha límite para la escritura, estado en que se entrega la vivienda y reparto de gastos.
• Establecer qué pasa si alguien se echa atrás. Es la parte más importante, y la que cambia según el tipo de arras.

Tipos de arras

Existen tres tipos de arras, con efectos muy distintos. Esta tabla resume las diferencias:

Arras penitenciales

Son las más utilizadas en la compraventa de vivienda. Funcionan como un «precio por arrepentirse»: el comprador puede desistir perdiendo lo que entregó, y el vendedor puede desistir devolviendo el doble. Una vez pagado ese precio, nadie puede reclamar nada más. Tienes todos los detalles en nuestra guía de arras penitenciales.

Arras confirmatorias

Confirman que el contrato está cerrado. Son un pago a cuenta del precio y no dan derecho a desistir. Si una parte incumple, la otra puede exigir el cumplimiento forzoso o la resolución del contrato con indemnización de daños y perjuicios, como prevé el artículo 1124 del Código Civil. Lo explicamos en arras confirmatorias.

Arras penales

Fijan de antemano una pena por incumplir, pero sin liberar a nadie de su obligación: quien incumple pierde las arras (o paga el doble) y, además, puede verse obligado a cumplir. Son las menos frecuentes. Más información en arras penales.

Qué debe incluir un contrato de arras

Un buen contrato de arras para vivienda contiene, como mínimo:

1. La identificación completa de vendedores y compradores: nombre, DNI o NIE, domicilio y estado civil (y régimen económico si están casados, porque puede hacer falta la firma del cónyuge).
2. La descripción de la vivienda con su dirección, su referencia catastral y, si es posible, sus datos registrales.
3. La situación de cargas: si está libre de ellas o si hay una hipoteca que se cancelará antes o en la escritura.
4. El precio total y el importe de las arras, en cifra y en letra, y cómo se pagan.
5. El tipo de arras, citando el artículo del Código Civil correspondiente.
6. La fecha límite para firmar la escritura y quién elige la notaría.
7. El estado de entrega: libre de inquilinos y ocupantes y al corriente del IBI y la comunidad.
8. El reparto de gastos e impuestos.
9. Si procede, una condición de financiación para el caso de que el banco no conceda la hipoteca.

Nuestro generador de contrato de arras incluye todos estos apartados y adapta el texto a lo que elijas, así no tienes que editar a mano un modelo genérico.

Cuánto se paga de arras

No hay un importe fijado por ley. Lo habitual en España es el 10 % del precio, aunque se pacta lo que las partes quieran. En unas arras penitenciales es lo que se pierde o se devuelve doblada, así que conviene que no sea ni muy alta ni simbólica.

Contrato de arras, señal y reserva: no son lo mismo

En el día a día se usan como sinónimos, pero conviene distinguirlos. La reserva o señal que pide una inmobiliaria suele ser una cantidad pequeña para retirar la vivienda del mercado unos días mientras se negocia; su régimen depende de lo que diga ese documento. El contrato de arras es el compromiso formal de comprar y vender, con todos los elementos esenciales de la compraventa ya pactados. Si firmas una reserva, lee con atención si dice que se convertirá en arras y de qué tipo.