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Contrato de arras penitenciales

Las arras penitenciales son el tipo más usado en la compraventa de vivienda en España. Permiten a comprador y vendedor echarse atrás pagando un precio conocido de antemano. Te explicamos cómo funcionan y te damos un modelo gratis.

Qué son las arras penitenciales

Las arras penitenciales son una cantidad que el comprador entrega al vendedor al firmar el contrato de arras y que funciona como el precio del arrepentimiento. Están reguladas en el artículo 1454 del Código Civil, que dice: «Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas».

En la práctica, esto significa que cualquiera de las dos partes puede desistir de la compraventa sin dar explicaciones, siempre que asuma la consecuencia pactada:

• Si desiste el comprador, pierde las arras entregadas.
• Si desiste el vendedor, devuelve las arras duplicadas, es decir, lo recibido más otra cantidad igual.

Una vez hecho eso, el contrato queda resuelto y ninguna parte puede pedir a la otra una indemnización adicional ni obligarla a firmar la escritura. Esa es la gran diferencia con las arras confirmatorias, en las que no existe esa salida.

Un ejemplo con números

Marta vende su piso a Jorge por 250.000 €. Firman un contrato de arras penitenciales y Jorge le transfiere 25.000 € (el 10 %). Pactan firmar la escritura antes del 31 de marzo.

• Si Jorge encuentra otra vivienda que le gusta más y desiste, Marta se queda los 25.000 € y puede volver a vender el piso.
• Si Marta recibe una oferta de 270.000 € y decide venderle a otra persona, tiene que pagar a Jorge 50.000 €: le devuelve sus 25.000 € y le paga otros 25.000 €.
• Si todo va bien, en la notaría Jorge paga los 225.000 € restantes y los 25.000 € de arras se descuentan del precio.

Por qué son las más habituales

Las arras penitenciales ofrecen un equilibrio que encaja bien con una compra tan importante como una vivienda. Dan seguridad, porque echarse atrás tiene un coste, pero también flexibilidad, porque ese coste está limitado y se conoce desde el primer día. No hace falta ir a juicio para resolver el contrato: basta con comunicar el desistimiento y perder o devolver las arras.

Para el vendedor son una garantía de que el comprador no va a desaparecer sin consecuencias. Para el comprador son una protección frente a la tentación del vendedor de aceptar una oferta mejor, porque tendría que pagarle el doble.

Cómo redactar bien la cláusula

El Tribunal Supremo ha repetido que las arras penitenciales son excepcionales y que la voluntad de pactarlas debe constar de forma clara. Si el contrato habla solo de «señal» o de «arras» sin más, se corre el riesgo de que un juez las considere confirmatorias. Por eso nuestro modelo:

1. Las llama expresamente «arras penitenciales».
2. Cita el artículo 1454 del Código Civil.
3. Explica qué ocurre si desiste cada parte, con el importe doblado en cifra y en letra.
4. Indica que el desistimiento se comunique por un medio que deje constancia.
5. Aclara que, con la pérdida o devolución de las arras, no cabe reclamar otra indemnización.

Qué más incluye nuestro modelo de contrato de arras penitenciales

Además de la cláusula de arras, el contrato que genera la herramienta recoge:

• Identificación de vendedor y comprador con validación del DNI o NIE.
• Descripción de la vivienda con referencia catastral y datos registrales.
• Precio y arras en cifra y en letra, y forma de pago (transferencia, cheque o efectivo).
• Fecha límite para la escritura y notaría elegida por el comprador.
• Pago del resto del precio en la escritura y entrega de llaves.
• Entrega libre de ocupantes y al corriente del IBI y la comunidad.
• Reparto de gastos e impuestos según el artículo 1455 del Código Civil.
• Sumisión a los juzgados del lugar donde está la vivienda.

La versión gratuita genera exactamente este contrato de arras penitenciales entre un vendedor y un comprador. Si sois varios, o quieres añadir la condición de hipoteca, garaje, trastero o cargas, puedes desbloquear la versión completa por un pago único.

Cuándo no conviene usar arras penitenciales

Si para ti es esencial que la venta se haga sí o sí, por ejemplo porque ya has firmado la compra de otra vivienda con el dinero de esta, puede interesarte más un contrato en el que nadie pueda desistir: arras confirmatorias o arras penales. También conviene pensarlo dos veces si el importe de las arras es muy bajo, porque el desistimiento saldría barato a la otra parte.

Y si dependes de una hipoteca, añade una condición de financiación. Sin ella, si el banco no te concede el préstamo y no puedes pagar, perderás las arras igual que si hubieras desistido por capricho.

Plazos y comunicación del desistimiento

El derecho a desistir se puede ejercer mientras el contrato no se haya cumplido. Lo prudente es hacerlo antes de la fecha límite fijada para la escritura y por un medio fehaciente: burofax, correo electrónico certificado o un documento firmado por ambas partes. Si el vendedor es quien desiste, la devolución de las arras dobladas debería hacerse a la vez que la comunicación.